Quelle stratégie immobilière post Covid-19 ?

La diversification implique un positionnement sur plusieurs domaines stratégiques. Son principal objectif étant une meilleure répartition des risques liés à son éventail d’investissement varié. 

Les différentes diversifications immobilières

Dans le secteur de l’immobilier, cette diversification peut passer par différents moyens :

Une diversification stratégique

le secteur de l’immobilier offre des stratégies d’investissement variées, présentant un risque exponentiel et des performances qui sont fonction du risque pris par l’investisseur. La stratégie dite « core » implique la perception de loyers récurrent d’un actif immobilier dans son marché tandis que la stratégie dite « Core + » implique un loyer à revaloriser suite à l’amélioration réalisée sur l’actif immobilier.

Les stratégies de Value Added et de Promotion immobilière sont des stratégies de rénovation, restructuration lourde ou construction d’actifs immobiliers. La dette liée à ces stratégies augmente du Core à la Promotion immobilière.  

Une diversification géographique

l’investissement sur des marchés variés permet de bénéficier d’une dilution du risque propre au pays investi. Nous proposons des véhicules sur le marché français, européen et mondial (pays développés exclusivement).

Une diversification par segments immobiliers

la majorité des investisseurs restreignent l’immobilier aux cinq principales classes immobilières à savoir le bureau, le commerce, le résidentiel, l’industriel, et dans une moindre mesure, les hôtels. Ces classes immobilières sont désormais concurrencées par des classes alternatives telles que du « self storage », les infrastructures, les data centers et établissements de santé.

Le Covid-19, un accélérateur de tendances immobilières

La crise du Covid-19 a eu un impact majeur sur les différentes classes d’actifs d’investissement. Sur le marché immobilier, cette crise n’a fait qu’accélérer le scénario que nous pensions voir se réaliser sur les dix prochaines années.

La crise du Covid-19 n’a été en réalité qu’un accélérateur de tendances permettant aux acteurs de l’immobilier de s’adapter à de nouveaux besoins offrant notamment de belles opportunités sur les stratégies value added qui permettent un repositionnement des actifs, l’objectif étant d’avoir des actifs adaptés aux usages de demain, qui présentent un ou deux marqueurs d’identité forts (pieds de métros, immeubles en angle, balcons…) et aux normes ESG. 

Rappelons-le, les conséquences du réchauffement climatique en 2100 n’ont pas suscité d’intérêts majeurs pour les décideurs politiques et économistes dans les années 2000. Il a fallu attendre la COP21 pour que les climatologues parviennent à convaincre ces derniers de l’urgence climatique. Désormais, cette prise de conscience a apporté une accélération brutale des démarches d’optimisation des nouvelles règles à venir en matière écologique : transition énergétique et transition écologique (relocalisation, circuits courts, etc.) deviennent incontournables.

Point marché des différentes classes d’actifs immobilières à la suite du Covid-19

Dans un contexte d’incertitude de sortie de crise, il devient difficile pour un investisseur de faire de la projection voire de la prospective. Faisons donc un point sur les différentes classes d’actifs propres à l’immobilier pour voir la réaction de chacune d’entre elles.

Les commerces (et les hôtels) ont été les plus grands perdants de cette crise. Ils ont été fortement et encore aujourd’hui impactés par la crise sanitaire. Leur taux de fréquentation reste toujours inférieur à la période pré-covid. Cette classe d’actif avait déjà souffert du mouvement des gilets jaunes dès fin 2018 et des différentes grèves successives sur le marché français. Une forte correction de taux s’est fait ressentir dès le deuxième trimestre 2020, à l’exception des commerces dits « nécessaires » tels que le commerce alimentaire, le commerce de jardinerie… qui continuent de présenter un fort intérêt pour leur résilience. 

Les locaux d’activité et entrepôts logistiques sont les grands gagnants de la crise du Covid-19. Leur volume d’investissement a considérablement augmenté entre le 1er semestre 2019 et le premier semestre 2020. La crise sanitaire est venue conforter le fort intérêt des investisseurs pour cette classe d’actif alternative résiliente. Les principales raisons de son succès se trouvent dans l’augmentation des parts de marché du E-commerce, la volonté des entreprises de se constituer un stock stratégique de proximité pour ne plus souffrir des perturbations des chaines d’approvisionnement et de production, et ce dans un circuit court. 

Le marché de l’investissement en bureaux reste porteur. Les actifs dits « prime » restent très convoités avec une rareté de l’offre par rapport à la demande. Les particuliers fortunés et institutionnels gardant un intérêt majeur pour ces actifs qui ont su maintenir leurs taux de rendement. Les fondamentaux du marché utilisateurs restent très solides sur des secteurs établis, profonds, liquides et sous-offreur.

Ces investissements « prime » se démarquent majoritairement en Ile-de-France mais avec une augmentation des transactions en régions. Les actifs value-added bureaux conservent un intérêt fort puisque leur stratégie permet de répondre aux nouveaux besoins des entreprises. Ces bâtiments obsolètes voient leur loyer augmenté une fois la transformation réalisée avec des plus-values latentes importantes. 

Le résidentiel conserve selon nous sa place dans les allocations, la demande en logement restant très importante par rapport à l’offre proposée. Cette classe d’actif a démontré une forte résilience en période de crise. 

Pour synthétiser, il parait important d’offrir aux investisseurs des véhicules avec des portefeuilles diversifiés, discrétionnaires dans leur allocation et de taille moyenne, permettant de bénéficier d’une large flexibilité de gestion. L’objectif est de capter des opportunités de marché en sortie de crise et d’investir sur des segments variés offrant une pondération équilibrée, une mutualisation et une dilution du risque.